Wie startet man den Einstieg in die Immobilie (erste Immobilie kaufen)? #97/99

Hallo, mein Name ist Alex Fischer. Heute möchte
ich mit dir über das Thema sprechen „Wieschafft man eigentlich den Einstieg in die
Immobilie?“ Ich werde also immer wieder gefragt“Du, Alex, sag mal, was braucht man denn eigentlich,
um in den Immobilienbereich einsteigen zukönnen, um investieren zu können?“ Und hier
stelle ich immer wieder fest, dass die Leuteentweder ihr Potential überschätzen, meist
wird es sogar aber unterschätzt. Und dieseFragen möchte ich hier mit diesem Video ein
für allemal klären. Das erste, was du brauchstist ein stabiles Einkommen und zwar größer als
2. 000 Euro netto. Damit kannst du jetzt nochkeine großen Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien
kaufen, aber du kannst die erste Eigentumswohnungdamit kaufen. Diese 2. 000 Euro netto gelten
jedoch dafür, wenn du ledig bist. Bist duverheiratet, solltest du 2. 500 Euro netto
rechnen plus jedes neu dazu gekommene Kind300 Euro. Ganz wichtig auch bei dem Einkommen,
es muss nachhaltig sein. So nennt das dieBank. D. h. hast du viele Überstunden bzw.
Nacht- und Spezialzuschläge, dann rechnetdie Bank das runter, dann wäre es vielleicht
schlau, wenn du oder deine Frau dir noch einenNebenjob besorgst dafür. Der zweitwichtigste
Punkt, den du haben solltest ist eine positiveVermögensbilanz. Was meint man damit? Du
hast einerseits Guthaben und auf der anderenSeite hast du Verbindlichkeiten oder Schulden.
Und wenn man die gegeneinander aufrechnet,also sprich zusammenzählt, dann sollte dabei
ein positiver Wert raus kommen. Ist das nichtder Fall, spricht man von einer negativen
Vermögensbilanz. Eine negative Vermögensbilanzist für die meisten Banken das totale K. O. -Kriterium.
Jetzt wirst du vielleicht fragen, was fälltdenn da eigentlich alles hinein? Ja, das Leasingfahrzeug
fällt hinein, auch das finanzierte Fahrzeug,auch der Null-Zins-Kredit beim Media-Markt,
all diese Sachen fallen unter die Verbindlichkeiten. Und wenn du dir jetzt eine schöne Einrichtung
gekauft hast, dann setzt das die Bank mitNull an, d. h. sie sagt, na gut, Einrichtung
brennt morgen ab oder er verkauft sie, istfür mich nichts wert, aber die Verbindlichkeiten
sind da. Hierzu ist es eigentlich ganz leicht,am besten ziehst du dir mal selbst eine Schufaselbstauskunft,
das kannst du beantragen bei der Schufa selberoder du gehst in einen Easy-Credit-Store,
das kostet zwar ein bisschen Geld, aber dafürkannst du ihn gleich mitnehmen. Und alles,
was da drin steht, sieht die Bank als Verbindlichkeitenan. Und wenn du jetzt zum Beispiel 10. 000
Euro Schulden hast, bzw. Verbindlichkeitengemäß Schufa, hast aber nur 8. 000 Euro Guthaben
wie z. B. Sparguthaben oder Lebensversicherungsrückkaufswerteoder Bargeld oder was auch immer, dann bist
du im Minus und dann bist du für 90 Prozentder Banken einfach gestorben, für die Immmobilienfinanzierung.
Also: lange Rede, kurzer Sinn, schau, dassdu eine positive und am besten gut positive
Vermögensbilanz hast. Der nächste Knackpunktist, dass du idealerweise 10 Prozent Eigenkapital
der zu kaufenden Summe haben solltest. 10-12Prozent. Die Banken sagen euch immer 20-30
Prozent, das stimmt, wenn man schlechte Bankkontakteund schlechte Banker hat, wenn man etwas gute
Kontakte hat, dann kommt man mit den Nebenkostenhin, wenn du das Einkommen hast und eine positive
Vermögensbilanz. Jetzt kommen wir zum viertenKnackpunkt. Und der vierte Knackpunkt ist
jemand, der sehr gute Kontakte zu Banken hat. Also du brauchst einen sehr, sehr guten Finanzierungsvermittler
oder einen guten Freund, der wirklich gute,gute persönliche Bankkontakte hat. Das sind
die vier Hauptkriterien, die du brauchst,um als Immobilieninvestor mal klein einsteigen
zu können. Jetzt möchte ich dir einfachnoch ein paar weitere Tipps runter rasseln,
wie du deine Bonität bzw. deine Kreditwürdigkeitaufbauen kannst. Als erstes solltest du immer
zwei Konten haben. Ein Einnahmenkonto fürdein Gehalt bzw. wo Gelder eingehen von außen
und ein Ausgabenkonto bei einer anderen Bank,bei zwei verschiedenen Banken. Weil Banker
wechseln, werden entlassen, nach oben promotedbzw. steigen auf und wenn du dann einen guten
Kontakt zu dem aufgebaut hast, dann bringtdir das nichts mehr. Außerdem bewertet die
Bank deine Kreditwürdigkeit anhand der Kontoumsätze,die du hast. D. h. du hast auf deiner Seite
ein Eingangskonto, nimmst dann dieses ganzeGeld, überweist das auf das Ausgangskonto
und zahlst von dort aus deine Rechnungen,dann sehen zwei Banken deine Kontoumsätze
und du kannst bei zwei Banken Kredite aufnehmen. Außerdem noch zwei Tipps für den Umgang
mit Bankberatern bzw. für den Aufbau einerguten Linie zu diesen Beratern. Erstens, Banker
sind es gewöhnt, dass man nur zu ihnen kommt,wenn es Probleme gibt. Oh, ich habe mein Konto
überzogen, oh, ich brauche unbedingt wasusw. Und es ist immer sehr positiv, Bankgespräche
zu führen, wenn gerade alles toll läuft. Also sprich, der Bank zu zeigen, guck mal,
ich habe jetzt geerbt, 50. 000 Euro, guck mal,ich habe meinen Kredit abgelöst, guck mal,
ich habe eine Gehaltserhöhung bekommen usw. Genauso, wie man z. B. einen Kredit bei der
Bank am besten beantragt, wenn man schönGuthaben hat und wenn man dann das Guthaben
mal nicht mehr hat bzw. den Kredit braucht,dann kriegt das der Banker gar nicht mit.
Also der Trick ist einfach: Versorge den Bankerpermanent mit Good-News. Zweiter Tipp: Gehe
auf den Banker ein und geh in Vorleistung. Hilf ihm, gib ihm ideale Unterlagen, bring
ihm neue Kunden, sprich gut über ihn, stellihm wichtige Leute vor, die du vielleicht
kennst usw. Auf diese Art und Weise baustdu die Bereitschaft des Bankers aus, auch
dir mal was zurückzugeben. Ja, zum ThemaEigenkapital. Eigenkapital kannst du entweder
ansparen oder du hast Glück und erbst esoder du kannst es dir auch leihen. D. h. also,
du leihst es dir privat, nicht bei einer Bank,weil sonst erscheint es wieder negativ in
der Vermögensbilanz. Sondern du hast einenprivaten Freund oder deine Eltern und leihst
dir einfach das Eigenkapital und zahlst ihmdafür Zinsen. Oder du bringst einen Freund
oder Investor oder deine Eltern oder Bekanntedazu, dir eine Grundschuld oder Zusatzsicherheiten
zur Verfügung zu stellen, wenn die wertvollund werthaltig sind, dann bewertet die die
Bank ähnlich wie Bargeld. Und hier kannstdu mit der Bank vereinbaren, dass das Eigenkapital
wieder freigegeben wird, nachdem du einengewissen Teil runter getilgt oder zurück
gezahlt hast. D. h. du kannst also auch festeLaufzeiten mit deinen Privathelfern oder Investoren
ausmachen, wo sie ihr Geld wieder zurückbekommen. Ein weiterer Tipp ist: mach mal eine Liste
deiner persönlichen Resourcen. Welche Handwerkerkennst du? Welche Leute, die Erfahrung mit
Immobilien haben, kennst du? Was sind tolleKontakte? Wer gibt dir wichtige Tipps? Wer
hat Kontakte zu Banken? Und wer hat Eigenkapital?Wer hat vielleicht sogar Probleme, sein Geld
anzulegen, weil es zu niedrige Zinsen gibt?Mach dir einfach mal eine Resourcenliste.
Wer hat ein abbezahltes Einfamilienhaus, indem er selber wohnt, das ihm keine Erträge
bringt? Kannst du eine Grundschuld eintragenund ihm Zinsen zahlen. Er freut sich, du freust
dich. Ein weiterer Tipp ist, du kannst zumBeispiel als Einstieg in den Investmentbereich
mit Eigennutz anfangen. Das hat mehrere Vorteile:1. die eigengenutzte Immobilie, an die setzen
die Banken nicht so hohe Kriterien an, wiewenn du eine Kapitalanlage kaufst. Bei Eigennutzern
drücken sie bei Eigenkapital und monatlichemEinkommen eher ein Auge zu und Nachteil, du
hast weniger steuerliche Vorteile und natürlichsparst du dir die Miete, aber trotzdem, die
Kapitalanlage rechnet sich üblicherweisebesser, aber als Einstieg kann man schonmal
der Bank gegenüber als Eigennutzer auftreten. Und wenn du nach ein, zwei Jahren ausziehst,
das ist ja deine Sache und auch gar kein Problem. Der nächste Vorteil des Eigennutzes ist,
dass hier die Spekulationsfrist nicht bei10 Jahren liegt, sondern jenachdem bei gar
keiner Spekulationsfrist bzw. bei drei KalenderjahrenSpekulationsfrist. Hierzu habe ich aber getrennte
Videos, die schaust du dir bitte auf meinerSeite alex-fischer-duesseldorf. de an. So,
jetzt erzähle ich dir noch ein paar Storiesvon Leuten, die ich kenne, wie sie in den
Immobilienbereich eingestiegen sind. Einerz. B. war handwerklich begabt und hatte ein
Handwerksunternehmen, hat einfach Rohbaudachgeschossegekauft. Also einfach Dachböden. Er hat geklingelt,
gefragt „Hallo, wem gehört dieser Dachboden?“,hat in der Zeitung geschaut, in Immobilienscout
und hat dann einfach Dachböden für kleinesGeld gekauft, das hat er teilweise bar bezahlt
und teilweise bei der Bank finanziert. Ausgebauthat er sie dann mit seinen Handwerkern oder
mit Freunden oder selber und auf die Art undWeise hat er natürlich ein fettes Vermögen
geschaffen, weil ein unausgebautes Dachgeschossist natürlich sehr, sehr viel weniger wert,
als eine bewohnbare Wohnung. Und dann, wenner vielleicht selber noch eingezogen ist und
sie nach zwei, drei Jahren verkauft, dannhat er den ganzen Ertrag steuerfrei kassiert
und hat ab da das Eigenkapital bzw. auch dieGewinne, so dass die Bank ihn gern finanziert
hat. Ein weiterer Trick ist zum Beispiel Stellplätzeund Tiefgaragenplätze zu kaufen. Dort kannst
du für relativ kleines Geld schonmal in dieImmobilie einsteigen, siehst den ganzen Ablauf,
das ganze Prozedere und wenn du z. B. 10 Tiefgaragenkaufst und du kriegst sie für 5. 000 Euro
oder für 3. 500 Euro, jenachdem, gerade Bauträgerverkaufen gerne im Block, mal 10 Tiegaragen.
Aus zwei Gründen: erstens, weil sie Geldbrauchen, hat was mit Darlehensverträgen
zu tun, erkläre ich mal später irgendwannund zweitens, weil die Haftungsfrist gegenüber der
Nachhaftung für Mängel dadurch beendet wird. D. h. also mit dem Verkauf der letzten Garage
starten die 5 Jahre Nachhaftung. Und deswegenhauen die Bauträger ab und zu mal so ein
ganzes Paket Garagen raus und wenn nicht,dann solltest du sie vielleicht mal darauf
hinweisen, oder ansprechen oder Briefe schreiben. Und wenn du dann so eine Garage, 10 Stück,
sagen wir mal für 5. 000 Euro, gekauft hast,im Fall Neubau und du verkaufst sie dann für
10. 000 Euro in Einzelverkauf, ja, dann hastdu 50. 000 Euro verdient. Nachteil dieser Form
ist, das solltest du nicht privat machen,sondern lieber in einer UG oder einer GmbH
machen, weil wenn du das nämlich privat machst,dann infizierst du dich gewerblich. Das heißt
also, alle anderen Immobilien, die du dannanschließend kaufst und vielleicht 10 Jahre
behältst, sind dann nicht mehr steuerfrei,weil du vorher „gewerblich“ tätig warst und
du wirst gewerblich, wenn du mehr als dreiImmobilien innerhalb von 5 Jahren verkaufst,
sofern nicht mindestens 10 Jahre vergangensind, in Kurzform. Eine weitere Möglichkeit
ist, sich mit jemandem zusammen zu tun, derzum Beispiel viel Geld hat, aber keine Zeit
und kein Bock. Das heißt also, du machstdie Arbeit, er bringt das Geld. Er kümmert
sich um die Finanzierung, du machst die ganzeArbeit, von Renovierung, du kümmerst dich
um die Renovierung, du kümmerst dich um dieVermietung. Es gibt viele Leute, die da Bock
drauf haben und auf die Art und Weise kannstdu einen Joint-Venture machen. Anschließend
werden die Gewinne geteilt. Du hast sowohlReferenzen als auch Eigenkapital, als auch
Erträge. Das sind ein paar der Möglichkeiten,wie man relativ schnell und leicht ins Immobiliengeschäft
einsteigen könnte. Ich hoffe, ich konntedir damit weiterhelfen, vielen Dank fürs
Zuhören, dein Alex Fischer!